Bail commercial | Loyers impayés : que faire ?
Maître Marion GUYOT, Avocate, vous répond.
SOMMAIRE
- Vérifier le bail commercial et établir un décompte clair et détaillé
- Adresser des relances et mise en demeure
- Faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire
- Saisir le tribunal pour les loyers impayés et la résiliation du bail
- Le locataire commercial peut-il demander des délais de paiement ?
- Que faire si le bail commercial ne contient pas de clause résolutoire ?
- J’ai obtenu une décision qui ordonne l’expulsion du locataire, puis-je changer les serrures et récupérer mon local ?
- Récapitulatif en un coup d’œil
Le non-paiement des loyers constitue l’une des principales difficultés auxquelles peut être confronté un bailleur commercial. Lorsqu’un locataire cesse de régler son loyer, il est important d’agir rapidement, mais également de respecter scrupuleusement les règles applicables aux baux commerciaux.
En effet, en cas de procédure judiciaire, la bonne foi du bailleur et du locataire seront examinées par le juge. Il convient donc de respecter différentes étapes et ne pas se montrer trop hâtif.
Un bailleur peut obtenir le paiement des loyers impayés et, sous certaines conditions, faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire.
La procédure à engager dépend notamment des stipulations du bail commercial, de l’importance de la dette et de la situation financière du locataire.
1. Vérifier le bail commercial et établir un décompte clair et détaillé
Il est important que le bailleur tienne un décompte clair et actualisé des différentes sommes appelées (loyer, provision pour charges, régularisation de charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères etc) et des règlements par le locataire.
Ce décompte sera généralement joint au commandement de payer délivré ultérieurement par un commissaire de justice (ex-huissier de justice).
Il arrive que le tribunal rejette une demande de résiliation du bail au motif que le décompte des sommes dues n’était pas assez détaillé ou manquait de clarté. Il faut que le locataire puisse comprendre le détail de la dette locative qui lui est réclamée, pour être en mesure de la contester le cas échéant.
Il convient également de vérifier le contenu du bail commercial, et notamment le montant du loyer, l’éventuelle clause d’indexation, le montant des charges, l’existence d’une clause résolutoire, l’existence d’une caution, ou de pénalités de retard etc.
2. Adresser des relances et mise en demeure
Avant d’initier un commandement de payer, il est préférable de commencer par une relance par courrier ou email, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) en joignant un décompte actualisé.
Cette mise en demeure peut être envoyée par le bailleur directement ou par un avocat. La mise en demeure par avocat peut faire réagir le locataire et conduire à des discussions pour déterminer la raison de ces impayés ou convenir d'un échéancier.
Contacter un avocat dès l’étape de la mise en demeure est également l’occasion de lui faire contrôler le contenu du bail commercial et le décompte.
⚠️ Si le bailleur doit faire preuve de bonne foi et ne pas lancer une procédure judiciaire trop hâtivement, il ne doit pas non plus laisser les mois d’impayés s’accumuler sans réagir.
Attendre trop longtemps avant d’engager une procédure peut compliquer le recouvrement, notamment si la situation financière du locataire se dégrade.
3. Faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire
Généralement, les baux commerciaux contiennent une clause résolutoire, qui prévoit qu’en cas d’impayés, le bailleur peut délivrer un commandement de payer par huissier (maintenant commissaire de justice) visant cette clause.
Dans ce cas, il convient de mandater un commissaire de justice pour qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire soit délivré au locataire commercial.
Le commandement de payer joint le décompte détaillé des sommes dues par le locataire.
Si le locataire ne règle pas l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois à compter du commandement, le bail commercial peut être résilié.
Le commandement de payer doit contenir certaines mentions obligatoires et en cas de défaut, le locataire pourra contester sa validité.
4. Saisir le tribunal pour les loyers impayés et la résiliation du bail
Un mois s’est écoulé depuis la délivrance du commandement de payer, et le locataire n’a toujours pas réglé la dette locative ?
Il convient désormais de saisir le tribunal compétent (souvent le juge des référés du Tribunal Judiciaire).
Résiliation automatique et procédure judiciaire
Parfois, les clauses résolutoires stipulent que le bail est « automatiquement » résilié à défaut de paiement dans le délai d’un mois, « sans autre formalité ».
Toutefois, il faut quand même saisir le juge pour lui demander :
→ la constatation de la résiliation du bail
→ l’expulsion du locataire
→ le paiement de la dette locative
→ le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation, etc
La procédure judiciaire dure quand même plusieurs mois. Le délai varie selon que le locataire se défend ou non, et selon les délais d'audiencement du tribunal territorialement compétent.
Sans décision de justice, le bailleur ne pourra pas mandater de commissaire de justice pour procéder à l’expulsion du locataire commercial.
Résiliation du bail commercial : l’avocat est-il obligatoire ?
Oui. En matière de bail commercial, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire.
Cette compétence exclusive du tribunal judiciaire conduit à une représentation obligatoire par Avocat si vous souhaitez obtenir la résiliation du bail commercial et le paiement d’une dette locative.
5. Le locataire commercial peut-il demander des délais de paiement ?
Oui. Le code de commerce prévoit que le juge a la faculté de suspendre les effets d’une clause résolutoire, et accorder au locataire des délais de paiement pour échapper à la résiliation du bail commercial.
Le locataire commercial peut bénéficier de délais de maximum 24 mois.
⚠️ Depuis mai 2026, la demande de délais de paiement du locataire ne pourra être accueillie que si 2 conditions sont remplies :
→ le loyer courant doit être intégralement payé avant la date de la 1ère audience
→ le locataire doit justifier de sa capacité financière à régler la dette locative.
Même après avoir été condamné, un débiteur qui reçoit des actes en vue de l’exécution forcée peut saisir le juge de l’exécution pour solliciter des délais. Sa demande doit être accompagnée de justificatifs sur sa situation personnelle.
6. Que faire si le bail commercial ne contient pas de clause résolutoire ?
C’est assez rare mais si votre bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, il faut revenir aux dispositions de droit commun du Code civil.
Quel que soit le type de résiliation choisie, il faut impérativement envoyer au locataire commercial une mise en demeure, idéalement par LRAR, avec un décompte détaillé. Cette mise en demeure fera par ailleurs courir les intérêts à la charge du locataire.
Le bailleur peut ensuite notifier au locataire une résiliation du contrat pour « inexécution suffisamment grave du locataire ». Le bailleur prend donc le risque que le locataire conteste cette résiliation devant le juge.
En cas de doute sur l’existence d’une inexécution suffisamment grave du locataire, le bailleur peut saisir le tribunal pour lui demander de prononcer la résiliation judiciaire le bail commercial.
Sans clause résolutoire, le juge a plus de latitude pour apprécier la gravité de l’inexécution.
7. J’ai obtenu une décision qui ordonne l’expulsion du locataire, puis-je changer les serrures et récupérer mon local ?
Non, pas immédiatement. L’expulsion d’un locataire commercial doit respecter les règles de procédure.
Après avoir obtenu une décision de justice exécutoire, le propriétaire doit faire signifier un commandement de quitter les lieux au locataire commercial, ce commandement lui laissera un délai de 2 mois.
Par la suite, seul le commissaire de justice (ex-huissier) est habilité à procéder à une expulsion forcée, et dresse des procès-verbaux relatant les opérations d’expulsion.
Le locataire qui subit une expulsion illégale pourrait réclamer une indemnisation, quand bien même un tribunal a constaté la résiliation du bail.
Il est donc risqué pour un bailleur de changer les serrures et récupérer « sauvagement » son local sans confier l’expulsion à un commissaire de justice.
8. Récapitulatif en un coup d'œil
Analyse du bail ➡️ Clauses relatives au paiement du loyer, des charges, présence de garanties (cautions), de pénalités de retard, de clause résolutoire…
Etablissement de décompte ➡️ Décompte détaillé et clair, tenant compte des paiements réalisés par le locataire
Relances et mise en demeure ➡️ Par LRAR rédigée vous-même ou par un avocat
Commandement de payer ➡️ Par commissaire de justice, s'il y a une clause résolutoire dans le bail, fait courir un délai d’un mois avant la résiliation du bail
Procédure judiciaire ➡️Obligatoire pour faire constater la résiliation du bail, demander l’expulsion du locataire et le paiement de la dette locative
Avocat obligatoire ? ➡️ Oui
Délais de paiement possible ➡️ Oui, mais à condition que le locataire paye le loyer courant avant la 1ère audience et prouve ses capacités financières pour l’échéancier demandé
Recours contre le jugement ➡️ Appel possible d'1 mois à compter de la notification du jugement (15 jours s’il s’agit d’une ordonnance de référé)
En résumé
Il faut suivre certaines étapes avant d'envisager de saisir le tribunal, surtout si votre bail commercial contient une clause résolutoire.
L'avocat est obligatoire pour saisir le tribunal judiciaire d'une demande de paiement des loyers ou de résiliation et expulsion. Vous avez donc tout intérêt à prendre attache avec un avocat dès le début de votre différend pour qu'il s'assure de la régularité de la procédure.
Que vous soyez propriétaire d'un local commercial ou locataire, n'hésitez pas à contacter le Cabinet pour un premier échange sur votre situation.
Maître Marion Guyot, Avocate en droit des affaires au Barreau de Versailles (depuis 2020).
Marion GUYOT assiste les chefs d'entreprise, entrepreneurs individuels et associés de sociétés dans leurs litiges commerciaux partout en France.